除了比价钱，更要关注国家时局

　　目前，欧洲可以通过购买房产从而获得身份的国家有葡萄牙、希腊、塞浦路斯等，投资金额也从25万欧元到50万欧元不等。本期移民留学以葡萄牙为例，与你探讨如何精明买房移民。

　　希腊，申请人仅需投资25万欧元的房产可获得该国的长期居留权；塞浦路斯，申请人投资30万欧元的房产就可以获得该国的永久居留权；而葡萄牙则需购置50万欧元房产，即可获得该国的长期居留权。单从价钱的角度来看，希腊25万欧元购房移民相比于葡萄牙与塞浦路斯是有竞争性的，简单地理解，希腊可以用葡萄牙一半的价钱就可以实现购房移民，是颇具优势的。但我们不能忽略的是，希腊的债务危机比葡萄牙严重很多，因此申请人须特别留意购房的保值能力以及地区的发展能力，申请人须把这些因素考虑在内。

　　买“房”移民还要考虑国家的金融体系。塞浦路斯最近在银行的体制上有很大的变化，为防止金融体系崩溃，塞浦路斯在今年年初曾公布对存款进行征税，这是一种立法以进行“抢劫”的行为。近期，塞浦路斯两家最大银行也提出：将冻结10万欧元以上的存款，用于解决债务问题。这些行为对于投资者来说是很大的冲击，令投资者对于塞浦路斯银行业失去信心，同时也冲击对政府的信任。尽管塞浦路斯30万欧元购房是比葡萄牙要便宜，但是塞浦路斯这样的金融体制，也会令不少投资者却步。

　　在国内，买房是一件大事，也是一件“技术活”。同理，投资者在欧洲买房也是一件很有学问的事情。景鸿移民董事长关景鸿认为，买房移民的申请人应该留意以下几点。

　　买咩楼好？最好投资现楼

　　首先，最好投资现楼，不要投资期楼/楼花。现楼价格可能会高一点，但会更加保险。无论是选择现楼还是期楼/楼花，都要把房子的位置地段列为最关键的考虑因素之一。投资者应根据该地区的人口结构、与地区配套设施的关系以及交通出行等方面判断项目地段的优劣。同时，可以收集周边同类物业的市场资料，包括过去几年的成交价变动及成交率等做出判断。而对于房产未来的增值潜力，则要看该地段是否有重大项目会带来人口流入，以及租赁市场是否健康，租金回报是否合理稳定等。

　　如何格价？请测量师评估

　　其次，留意所投资现楼的市场价值，为避免当地人托高市价，也应聘请国际的测量师行评估市价，以减低投资的风险。还要关注置业国家的政治因素及经济前景。各国的购房政策不断变化，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。详尽地了解购房环节的相关信息，包括租金、税款、物业费及将来可能要追加的维护等。

　　不同国家的购房流程千差万别，有些国家还会对海外购房者有特别的要求，这些都需要在进入正式的购买程序前，就作好深入的了解。最后，还要关注国际汇率的波动情况。相比于国内购房，汇率的波动也会成为海外购房价值的一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。

　　自住买哪里？考虑里斯本

　　葡萄牙买房移民有许多种类型，按投资类型来分，有纯居住和纯投资；按房源类型来分，有公寓和别墅等，按投资地域来分，有首都里斯本和旅游胜地阿尔加维等。

　　如果是纯居住的投资者，最好考虑里斯本的房产，而且最好在市区，有学校、医院、超市等。有居住需求的投资者一般会把教育作为选房的首要因素。

　　诚琛移民董事长陈建云表示，在葡萄牙选择学校，投资者一般有两种类型：一种是希望融入葡萄牙社会，有这种需求的投资者最好选择当地较好的学校。判断学校的好坏，可以看物业税。葡萄牙的物业税每年是0.4%~0.6%，物业税中90%是用在教育金，10%给市政府，所以，物业税高的区域，意味着这个区域的教育和学校相对较好。

　　还有一类投资者去葡萄牙买房移民，是希望通过葡萄牙拿身份，然后“过桥”去欧洲其他国家读书与工作，这类投资者在葡萄牙最好选择国际学校，语言以英语和法语为主。

　　投资哪里好？南部旅游胜地

　　葡萄牙买房移民还有一些人是纯投资的。对于他们来说，最好考虑南部的旅游胜地阿尔加维地区。陈建云表示，纯投资的话，要以“能否租出去”为标准。据了解，葡萄牙目前的经济还有待复苏，希望把房子租给当地人是不太现实的想法。南部的阿尔加维地区因为是旅游胜地，每天都会吸引许多欧洲人前来度假，夏季的入住率可以达到99%，冬季也有25%的入住率。在阿尔加维地区投资房产，拥有稳定收益，一般有4%~5%的回报，“租出去”的做法一般是通过委托相关公司或酒店来进行的。

　　另外，陈建云提醒投资者，在葡萄牙进行房产交易，一定要委托律师来进行，不能委托熟人、亲戚、朋友。律师会帮你查询房子有无债务，产权是否清晰等，安全上有保障。至于一手楼与二手楼，主要是价格问题，由于投资者没有本地人了解的信息多，二手楼需注意中介的抬价，而一手楼是发展商的公开价格，所以，大部分移民公司会建议购买一手楼。

　　诚琛移民总经理许冬花认为，2012年葡萄牙房价触底回升，现在仍然处于回升的阶段，希望买房移民的投资者可以考虑进入。数据显示，2013年以来有172人通过了葡萄牙的“黄金居留计划”，中国人数第一，摩洛哥第二，巴西第三，俄罗斯第四。未来，“黄金居留计划”会达到每年2000~3000人的规模。

　　首付多少？由当事人协商

　　在欧洲买房，需要怎样的手续和注意的地方呢？以葡萄牙为例，在当地购买房产时的流程及手续费如下：在葡萄牙购置房产，首先需要签订一份约定买卖协议，在该协议中，当事人承诺在限定期限内签订一份最终的买卖协议。该协议需要列明交易的主要条件，通常情况下，也涵盖首期付款的内容。

　　首期付款及其金额由当事人协商。通常情况下，购买价的10%~30%即为首期付款金额。签订该约定协议后，需要在既定的日期办理房产所有权证，该日期即为该房产转让的日期。为了出具所有权证，在签订证书之前，必须缴纳房产转让税(IMT)和印花税(Imposto de Selo)。转让税额是根据房产的价值以及该房产是否永久住宅用地﹑二手房﹑商业或工业用地而确定的。有时，首期付款是在签订约定买卖协议和签订最终协议之间支付的。总体来说，最终协议签订时，需要全额支付款项。