关键词：去库存

　　房地产去库存打出“组合拳”

　　化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场。要取消过时的限制性措施。

　　中房数据研究院院长陈晟向上证报表示，化解房地产库存，其实质就是稳定中国经济。从中央经济工作会议的内容来看，部分内容超出业内外预期。其中，最大的突破之一就是对农民工“新市民”的“组合拳”。陈晟指出，只要政策能真正落地，让“新市民”安心在城镇落户居住，那么房地产高库存问题就会迎刃而解。

　　事实上，住建部日前召集了地方房管部门研究去库存方案，其中便提到要促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理等内容。其中，促进农民购房是政策的主要着力点。

　　农民工的潜在购房需求非常大。今年2月，国务院农民工工作领导小组办公室数据显示，目前全国农民工总量2.74亿人，其中，外出农民工1.68亿人。1.68亿农民工中没有在城里买房安家的还有1亿多。

　　《中国住房发展报告2015-2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.3亿平方米。目前存量房产28亿平方米，确实能够消化。

　　陈晟指出，中央经济工作会议提出，“发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”，其核心是鼓励大家持有住房，并进行资源再配置，以求化解库存。为此，他预计政策还会有进一步的细化“组合拳”，例如包括给予专门用于租赁的住房用地的价格上的优惠等等。

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林向上证报表示，中央已经明确了房地产去库存是要打的一场硬仗，他建议可以从“缓开发”、“宽政策”和“盘活市场”三个方面发力，打出一套“组合拳”。

　　其中，“缓开发”是为了减少房地产增量以降低对已有库存量的压力;“宽政策”是要降低门槛儿，以求让更多的有潜在购房需求者进入市场，消化库存;所谓“盘活市场”，就是要打通并融合保障房和商品房，以便消化部分商品住房库存。对于“将鼓励房地产开发商降低房价”，王珏林表示，政府可以通过减免税费等政策，降低开发商成本，从而鼓励其降低房价。

　　“中央经济工作会议的部署必然有助于改变房地产的低迷状况。”王珏林说。

　　多位专家分析，房产调控将和城市群布局与经济带建设协同进行，预计明年三、四线城市将加快去库存步伐，一线城市的楼市也将回暖。

　　关键词：去杠杆

　　继续推进地方政府债务置换

　　去杠杆方面，会议强调，防范化解金融风险。对信用违约要依法处置。要有效化解地方政府债务风险，做好地方政府存量债务置换工作，完善全口径政府债务管理，改进地方政府债券发行办法。要加强全方位监管，规范各类融资行为，抓紧开展金融风险专项整治，坚决遏制非法集资蔓延势头，加强风险监测预警，妥善处理风险案件，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。会议还提出，抓紧研究提出金融监管体制改革方案。

　　在业内人士看来，2016年，国家将继续加大地方政府债务置换。截至2014年底，地方政府性债务总规模为24万亿元，其中政府负有偿还责任的债务为15.4万亿元。

　　对存量置换问题，中国银行业协会首席经济学家巴曙松近期撰文称，出于对减少市场冲击的角度考虑，有可能会设置一定期限的过渡期来完成置换工作;如果考虑三年的过渡期，则每年置换债券发行规模约为4万亿至5万亿元。

　　惠誉方面也预计中央政府将继续扩大地方政府债务置换的规模，由今年的3.2万亿元增至每年的3.2万亿-4万亿元。

　　中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚认为，接下来，去杠杆一方面是通过加大地方政府债务置换;另一方面是通过发展直接融资，改善企业融资环境的同时，降低企业的杠杆水平，包括后续注册制的推出，也在去杠杆的政策范畴之中。

　　对于防范化解金融风险，曾刚表示，2016年，金融风险防范将主要集中在商业银行信用风险、金融体系交叉风险、民间融资风险等三个方面。虽然银行体系的信用风险总体可控但上升的趋势不容忽视，商业银行应该加快处置风险，提高自身应对风险的能力。目前，分业监管的体系不利于防范系统性风险，随着资金跨市场流动加强，交叉风险已经越来越明显，监管体系层面，将会进一步做好监管协调，通过监管体系改革更好地适应跨市场金融活动的监管，防范整个金融体系风险。

　　在他看来，打着互联网旗号的民间金融风险逐渐暴露，个别体量并不小，影响较大，监管层应该尽快出台相应的监管措施，制定规则加强监管，同时加强投资者教育。