港中旅是燕郊真正意义上第一家外来房地产企业，也是罕见拿地以招拍挂形式取得。据知情人士透露，燕郊房地产企业获得开发用地主要有三个途径：其一是通过正常招拍挂程序拿地;其二是城中村改造项目，即燕郊下属各个村庄改造项目;其三是通过变更土地用途。

　　而在燕郊土地市场，主要以后两种途径为主。燕郊城中村改造项目则主要以当地开发商为主。例如集中在燕顺路和燕灵路两侧传统住宅区的改造项目，福成地产开发的上上城、理想城就占了很大部分。

　　整个燕郊地区，类似工业用地变更项目很多，以汇福悦榕湾项目为例，该项目原为汇福国际健康中心项目，土地性质为50年产权综合性用地，2013年该项目用地进行用途变更，一部分变更为40年产权的商业金融用地，一部分变更为70年产权普通商品房用地。

　　公开资料显示，由兴达地产开发的夏威夷蓝湾项目原为兴达养老设备研发生产基地项目，该项目配套的有住宅项目。目前，夏威夷蓝湾项目已开盘售出大半，而基地中的养老设备研发和生产基地项目一直未有实质性进展。

　　“燕郊的地产商不惜土地闲置而改做住宅楼主要原因就是住宅不愁卖，资金回笼快利润丰厚，所以这也是燕郊教育医疗配套跟不上的主要原因，一个地产商，他做住宅一年就见收益，建学校根本没有利润。”一位燕郊地产界人士表示。

　　“睡城”焦虑难除

　　事实上，燕郊真正有房地产开发项目始于2002年，当年有2个项目上了北京房展会进行宣传，当时房价在1200元~1500元左右/平方米。最初的“买房带户口”吸引了很多“北漂”的外来人口。户籍人口则从2002年的5万人，变为现在超70万人。每天至少有30万人往返于这个“睡城”与京城之间。