信达地产:集团协同再下一城,模式独特尽享蓝海

　　信达地产 600657

　　研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2015-08-13

　　投资要点

　　事项:公司公告与实际控制人中国信达及关联方信达资本于2015年8月签署《宁波宝能信投资合伙企业(有限合伙)合伙协议》,共同发起设立基金。基金认缴规模28.01亿元。同时公司作为有限合伙人认缴5000万元。基金投资期限不超过3年,将以股权和债权形式投资与深圳市中林科技产业园南区名目。 www.01fu.com

　　平安观点:集团协同再下一城,金融地产模式独特:此次公司与集团跟投成立并购基金,是继广东嘉粤承债式收购打通集团协作后,又一次开创性的协同模式。此次并购基金旨在深圳地区进行名目并购业务,信达地产进行跟投分享收益,并将在名目开发过程中进行监管,我们预计公司也将收取一定的监管费用,实现与集团协同的创新金融地产模式。

　　中国信达拥有大量资源,公司轻资产掘金蓝海:中国信达业务中不良资产业务的非金融业务60%涉及房地产业务。投资与资产管理业务也曾参与上海百联等大型资产包竞买,其中包含丰富地产业务机会,都为信达地产的发展提供大量资源。同时,随着房地产行业进入震荡周期,中小开发商存在大量融资及收购机会,信达地产都将以跟投、监管或代建的方式进行协同,增加公司中间业务收入,同时实现轻资产扩张。

　　销售规模再上台阶,2015年有望实现100亿元:公司土地储备自2013年起发力,目前已进入销售的收获阶段,2015年预计实现销售金额100亿元。同时携信达集团的融资支持,公司以基金的方式获取广州及合肥名目,再次聚焦核心一二线城市,同时强化了公司在珠三角的资源优势,助力未来销售规模再上台阶。

　　上调评级至“强烈推荐”,看好公司独特发展模式:在传统地产开发企业盈利增速下滑之际,中小企业经营艰难为擅长不良资产处理业务的信达集团提供大量业务,也为公司提供协同机会,由于在协同中公司不用投入本金,有望实现轻资产扩张,深圳名目落地预示公司协同加速推进,上调评级由“推荐”到“强烈推荐”。预计公司2015及2016年EPS为0.59和0.70元,对应PE为12.2和10.3倍。

　　风险提示:协同进程慢于预期。

　　京投银泰:业绩将进入释放期,股权变化意义大

　　京投银泰 600683

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇 撰写日期：2015-09-01

　　核心观点:

　　主力名目陆续进入结算期。

　　15年上半年公司实现营业收入同比增长432%,归属股东净利润-1.19亿万元。公园悦府名目贡献销售收入4.31亿元,结算净利率12.9%,但由于无锡名目标亏损以及公司较高的三项费用比例,整体依旧处于亏损状态。全年来看,公司计划实现营业收入72.78亿元,考虑到较高少数股东权益比例以及低毛利名目对于整体业绩的影响,预计净利润水平在2亿左右。

　　销售稳定增长,货值充沛可期。

　　销售方面,公司上半年销售面积7.7万方,销售规模27.6亿元,预计全年房地产销售规模将会在85亿左右。截止到目前,公司可售货值总规模在600亿以上,对于公司未来几年的销售及业绩增长具备极强的支撑作用。

　　股权结构发生变化引关注。

　　15年2月开始,中国银泰内部沈国军与程少良之间的股权划转使中国银泰持股比例显著下降,程少良在近日辞去高管职务以财务投资人的身份行使权利。根据规定在6个月后个人股东持股可以进行减持,而京投集团有望会成为上市公司的唯一股东,未来将会更好的发挥上市平台的作用。

　　预计15-16年EPS分别为0.26、0.34,首次笼罩给予“买入”评级。

　　京投银泰是我们在目前阶段重点推荐的地产企业。主业进入业绩释放期,而京投集团丰富的资源为公司未来发展带来广阔的想象空间。相对于公司11.28元的每股NAV,和大股东8元的回购价格,当前股价都处于显然折价状态,在市场企稳的过程中,未来估计走势具备较强的支撑。

　　风险提示。

　　二股东股权问题解决过程存在不确定性,集团资源尚无清楚注入安排。