中原集团提供的数据显示，一线城市北京、上海、广州、深圳和二线城市天津目前的租金回报率是2%至3%。房价在上涨，住宅投资回报率却持续降低，直接原因就是房价上涨速度高于租金上涨速度。这个趋势在调控频繁的2010年以后都没有改变。

　　如果继续持有并出租，按照2010年以后的房价涨幅，你能同时享受年均房价上涨8%以上和相当于当年房价2%左右的租金收益。如果要卖掉，你还要想清楚一件事：如果只是单纯考虑资本获利，卖掉房子后，这一大笔钱怎么处置才能保持比持有更高的获利。在找到更理想的投资工具之前，贸然卖掉房子显然不是个好主意。

　　房价会像日本一样大跌吗

　　从后起工业化国家和地区的经历看，工业化和城市化完成后，房价结束快速增长都以较大幅度的房价下跌为明显标志，此后房价逐步稳定。

　　日本战后基础设施落后，列岛改造计划推动固定资产投资成为经济的主导方式—建造高速公路、新干线建设和新的工农业区域。1970年代至1980年代中期，日本经济结束高速增长，变为出口主导型经济。对美国和欧洲国家长期的贸易顺差导致了贸易摩擦，最终日本于1985年在美国的压力下签署《广场协议》。

　　在汇率市场化的1年间，日元对美元汇率从235：1上升到120：1，出口获益大幅降低。为了避免经济全面萧条，日本实行宽松的货币政策—连续降息和增发货币。

　　此时日本国内实业环境已经恶化，增发的货币大部分流入房地产和股票市场。1990年，日本生产性行业贷款占信贷量的25%，而非生产性行业贷款却是37%。房地产和股票市场的极度繁荣吸引了更多的国际资本进入日本投机，1985年至1990年，六大都市商业用地价格上涨290%，住宅用地价格上涨163%。但房价和地价早已失去了最基本的支撑—1985年日本城市化率76.7%，意味着城市化基本结束，缺乏基本居需求。

　　1989年末，日本央行实行“电击疗法”，提高政府贴现率，停止向房地产企业和股票投机者贷款，戳破了房价和股价泡沫。8年中，股市下跌超过80%，房价下跌60%。

　　同样的出口型经济体中国台湾，在1970年代至1980年代经历的房价大涨则伴随着收入的高增长，未形成真正泡沫。1987年至1990年的房价大涨的主因也是货币宽松以及热钱投机所致，此时中国台湾也完成了城市化，但房价在政府重手调控下却没有暴跌，而是连续10年的小幅下跌，中南部累积下跌超过40%，台北市房价却仍然很高并在近年持续上涨。

　　中国台湾永庆房屋集团副总裁、上海永庆房屋总经理陈史翎分析，日本的房价大跌给了很多国家警示，中国政府避免这种局面的做法是在房价大涨时及时调控。中国内地的房价也会在城市化结束后经历一次较大的跌幅，但时间至少在10年至15年后，以基础设施建设完成、城市拆迁结束、建筑不再更新和地铁不再修建为第一个条件，以人民币对美元汇率升到5：1至5.5：1区间为第二个条件，以政府对收紧信贷和货币政策为第三个条件。

　　但即使发生下跌，只要政府不像当年的日本政府一样，长达4年放任资产泡沫疯狂增长，那种大跌就不容易发生。

　　如何给房子讨个好价钱

　　无论是卖还是租，房子本身的条件都会影响它的价格。汉宇地产上海市场研究部分析师朱春峰建议，买入这套房子的时候就要考虑将来可能会出租或出售，基于自身需要，考虑坚持一些条件会让你将来从房子上获得更高的回报。

　　什么样的房子能有更好的价钱？

　　“Location、Location、Location”的原创者是谁无从考证，但全世界地产业者都会跟你强调它，好地段意味着高售价、高租金。

　　衡量地段的标准除了认准市中心以外，非市中心的商业和生活配套成熟的区域也是好地段；多层公寓的三四层楼更受欢迎，小高层、高层的公寓的中上楼层的采光和日照条件比低楼层的更好；同样的面积，户型方正的房子利用率高，更有竞争力；如果可能，尽量买房龄不超过12年的房子，否则再次出售时房龄超过20年，买房人可能无法申请商业贷款。